Responsabilidad del propietario por lesiones en Texas: propiedad del gobierno (§101.022), uso recreativo (CPRC cap. 75) y contratistas (CPRC cap. 95)

La respuesta corta

El deber que un propietario de Texas tiene hacia un invitado (invitee) se describe en decisiones de la Corte Suprema de Texas, que ha escrito que un propietario tiene el deber de actuar con un cuidado razonable para que el inmueble sea seguro para los invitados (traducción no oficial del texto en inglés) (Austin v. Kroger Texas, L.P., en inglés). A otras categorías de visitantes, como los licenciatarios y los intrusos, se les deben deberes distintos. Tres leyes fijan reglas para situaciones específicas. Cuando un reclamo surge de un defecto del inmueble en una propiedad del gobierno, la entidad gubernamental solo debe el deber que una persona particular le debe a un licenciatario (licensee), a menos que el reclamante pague por usar el inmueble (CPRC §101.022). Cuando aplica el capítulo 75 (CPRC §75.003), un propietario que da permiso para entrar con fines recreativos no debe, por dar ese permiso, un grado de cuidado mayor que el que se le debe a un intruso (trespasser), y ese límite no aplica a un propietario que haya actuado con negligencia grave, con intención maliciosa o de mala fe (CPRC §75.002). Y el dueño de un inmueble que se usa principalmente con fines comerciales o de negocios no es responsable por lesiones personales, muerte o daños a la propiedad de un contratista, un subcontratista o sus empleados que construyen, reparan, remodelan o modifican una mejora del inmueble, a menos que se cumplan las dos condiciones del CPRC §95.003. Un abogado puede decirle cómo aplican estas reglas a una situación específica.

Esta entrada es solo orientación informativa general y no constituye asesoría legal.

Las leyes y las opiniones que se citan aquí están publicadas en inglés; los enlaces llevan a esos textos oficiales. Las traducciones al español de esta página no son oficiales.

Datos clave (al 2026-10-27)

• El deber hacia los invitados viene de los tribunales. La Corte Suprema de Texas ha descrito el deber de un propietario como "a duty to make safe or warn against any concealed, unreasonably dangerous conditions of which the landowner is, or reasonably should be, aware but the invitee is not" (el deber de corregir o advertir sobre cualquier condición oculta e irrazonablemente peligrosa de la que el propietario sabe, o razonablemente debería saber, pero el invitado no; traducción no oficial) (Austin, núm. 14-0216, en inglés).
• Propiedad del gobierno: el deber hacia un licenciatario. Por un defecto del inmueble, una entidad gubernamental solo debe el deber que una persona particular le debe a un licenciatario, a menos que el reclamante pague por usar el inmueble (§101.022(a)).
• Los defectos especiales en las vías tienen otra regla. El límite no aplica al deber de advertir sobre defectos especiales, como excavaciones u obstrucciones en carreteras, caminos o calles (§101.022(b)).
• Recreación: el estándar del intruso. Cuando aplica el capítulo 75, un propietario que da permiso para entrar con fines recreativos no debe, por dar ese permiso, un grado de cuidado mayor que el que se le debe a un intruso; el límite no aplica en casos de negligencia grave, intención maliciosa o mala fe (§75.002(c), (d), §75.003(c)).
• Contratistas en un inmueble comercial: dos condiciones. Control sobre la manera en que se hace el trabajo, y conocimiento real del peligro sin una advertencia adecuada (§95.003).
• Fechas. Según las líneas de historial, el §101.022 se enmendó por última vez en 2005, el §75.002 en 2007 y el §75.003 en 2015; el capítulo 95 no se ha enmendado desde que se agregó en 1995.

¿Cómo describe la Corte Suprema de Texas el deber de un propietario?

En Austin v. Kroger Texas, L.P., la Corte Suprema de Texas escribió (en inglés):

A landowner has a duty to exercise reasonable care to make the premises safe for invitees.

Traducción no oficial: Un propietario tiene el deber de actuar con un cuidado razonable para que el inmueble sea seguro para los invitados.

Y sobre la regla general (en inglés):

Applying the general rule, the Court has repeatedly described a landowner's duty as a duty to make safe or warn against any concealed, unreasonably dangerous conditions of which the landowner is, or reasonably should be, aware but the invitee is not.

Traducción no oficial: Al aplicar la regla general, la Corte ha descrito repetidamente el deber de un propietario como el deber de corregir o advertir sobre cualquier condición oculta e irrazonablemente peligrosa de la que el propietario sabe, o razonablemente debería saber, pero el invitado no.

La Corte agregó que "a landowner generally has no duty to warn of hazards that are open and obvious or known to the invitee" (por lo general, un propietario no tiene el deber de advertir sobre peligros que son abiertos y evidentes o que el invitado ya conoce; traducción no oficial), y describió dos excepciones (en inglés):

The first exception may arise when a dangerous condition results from the foreseeable criminal activity of third parties.

The second exception may arise when the invitee necessarily must use the unreasonably dangerous premises, and despite the invitee's awareness and appreciation of the dangers, the invitee is incapable of taking precautions that will adequately reduce the risk.

Traducción no oficial: La primera excepción puede surgir cuando una condición peligrosa resulta de la actividad delictiva previsible de terceros. La segunda excepción puede surgir cuando el invitado necesariamente tiene que usar el inmueble irrazonablemente peligroso y, aunque conoce y comprende los peligros, no puede tomar precauciones que reduzcan el riesgo de manera adecuada.

Fuente: Corte Suprema de Texas, Austin v. Kroger Texas, L.P., núm. 14-0216, opinión del magistrado Boyd, emitida el 12 de junio de 2015 (en inglés). Leída el 27 de octubre de 2026. El caso respondió una pregunta de un tribunal federal de apelaciones sobre un empleado que se lesionó en el trabajo, y la Corte dijo que estaba considerando "the premises-liability duties of landowners to invitees generally." (los deberes de los propietarios hacia los invitados en general; traducción no oficial).

En lenguaje sencillo:

• Distintas categorías, distintos estándares. Las palabras de la Corte que aparecen arriba se refieren a los invitados. El §101.022 vincula el deber de una entidad gubernamental con el que se le debe a un licenciatario, y el capítulo 75 vincula el deber en los casos de recreación con el que se le debe a un intruso.
• Advertir o corregir. Sobre la regla general, la Corte escribió que "Ordinarily, the landowner need not do both, and can satisfy its duty by providing an adequate warning even if the unreasonably dangerous condition remains." (por lo general, el propietario no tiene que hacer ambas cosas, y puede cumplir con su deber dando una advertencia adecuada aunque la condición irrazonablemente peligrosa siga existiendo; traducción no oficial).
• Peligros evidentes o conocidos. En palabras de la Corte, un propietario "generally has no duty to warn of hazards that are open and obvious or known to the invitee" (por lo general, no tiene el deber de advertir sobre peligros que son abiertos y evidentes o que el invitado ya conoce; traducción no oficial), y la Corte describió las dos excepciones que se citan arriba.
• Responsabilidad compartida. En los casos de excepción, la Corte dijo que lo evidente del peligro y la comprensión que el invitado tenga de él "may be relevant to a landowner's defense based on the invitee's proportionate responsibility" (pueden ser relevantes para la defensa del propietario basada en la responsabilidad proporcional del invitado; traducción no oficial). Las reglas de responsabilidad proporcional de Texas están en la entrada sobre el §33.001.

¿Qué dice el §101.022 sobre la propiedad del gobierno?

Texto oficial del §101.022 del Código de Prácticas y Recursos Civiles de Texas, tal como lo publica la Legislatura de Texas (en inglés):

Sec. 101.022. DUTY OWED: PREMISE AND SPECIAL DEFECTS. (a) Except as provided in Subsection (c), if a claim arises from a premise defect, the governmental unit owes to the claimant only the duty that a private person owes to a licensee on private property, unless the claimant pays for the use of the premises.

(b) The limitation of duty in this section does not apply to the duty to warn of special defects such as excavations or obstructions on highways, roads, or streets or to the duty to warn of the absence, condition, or malfunction of traffic signs, signals, or warning devices as is required by Section 101.060.

(c) If a claim arises from a premise defect on a toll highway, road, or street, the governmental unit owes to the claimant only the duty that a private person owes to a licensee on private property.

Traducción no oficial al español:

Sec. 101.022. DEBER: DEFECTOS DEL INMUEBLE Y DEFECTOS ESPECIALES. (a) Salvo lo dispuesto en el inciso (c), si un reclamo surge de un defecto del inmueble, la entidad gubernamental solo le debe al reclamante el deber que una persona particular le debe a un licenciatario en una propiedad privada, a menos que el reclamante pague por usar el inmueble.

(b) La limitación del deber de esta sección no aplica al deber de advertir sobre defectos especiales, como excavaciones u obstrucciones en carreteras, caminos o calles, ni al deber de advertir sobre la falta, el estado o la falla de señales, semáforos o dispositivos de advertencia de tránsito que exige la Sección 101.060.

(c) Si un reclamo surge de un defecto del inmueble en una carretera, camino o calle de peaje, la entidad gubernamental solo le debe al reclamante el deber que una persona particular le debe a un licenciatario en una propiedad privada.

Fuente: §101.022 del Código de Prácticas y Recursos Civiles de Texas, statutes.capitol.texas.gov (en inglés). Texto revisado por última vez el 27 de octubre de 2026.

El §101.022 funciona junto con el §101.021(2), que hace responsable a una entidad gubernamental por "personal injury and death so caused by a condition or use of tangible personal or real property if the governmental unit would, were it a private person, be liable to the claimant according to Texas law." (lesiones personales y muerte causadas de esa manera por el estado o el uso de bienes muebles tangibles o de bienes inmuebles si la entidad gubernamental, de ser una persona particular, sería responsable ante el reclamante según la ley de Texas; traducción no oficial).

En Sampson v. University of Texas at Austin, un caso sobre una caída por un cable de extensión en el campus de una universidad, la Corte Suprema de Texas describió el deber hacia un licenciatario (en inglés):

The duty owed to a licensee on private property requires that "a landowner not injure a licensee by willful, wanton or grossly negligent conduct, and that the owner use ordinary care either to warn a licensee of, or to make reasonably safe, a dangerous condition of which the owner is aware and the licensee is not."

Traducción no oficial: El deber hacia un licenciatario en una propiedad privada exige que "un propietario no lesione a un licenciatario mediante una conducta intencional, temeraria o gravemente negligente, y que el propietario actúe con un cuidado ordinario para advertir a un licenciatario sobre una condición peligrosa, o para hacerla razonablemente segura, cuando el propietario la conoce y el licenciatario no".

Y sobre cómo se analiza un reclamo así (en inglés):

Therefore, if a claim is one for a premises defect, it must be analyzed under section 101.022 and not as a claim for a condition or use of tangible property under section 101.021(2).

Traducción no oficial: Por lo tanto, si un reclamo es por un defecto del inmueble, debe analizarse según la sección 101.022 y no como un reclamo por el estado o el uso de bienes tangibles según la sección 101.021(2).

Fuente: Corte Suprema de Texas, Sampson v. University of Texas at Austin, núm. 14-0745, opinión del magistrado Green, emitida el 10 de junio de 2016 (en inglés). Leída el 27 de octubre de 2026. El primer pasaje cita una decisión anterior de la Corte. Los dos pasajes son de la parte de la opinión que firmaron los nueve magistrados.

En lenguaje sencillo:

• El deber hacia un licenciatario. Por un defecto del inmueble en una propiedad del gobierno, la ley vincula el deber con el que se le debe a un licenciatario. Las palabras que la Corte citó para el deber hacia un licenciatario se refieren a "a dangerous condition of which the owner is aware and the licensee is not" (una condición peligrosa que el propietario conoce y el licenciatario no; traducción no oficial); el deber hacia los invitados que se cita de Austin se refiere a las condiciones "of which the landowner is, or reasonably should be, aware but the invitee is not" (que el propietario conoce, o razonablemente debería conocer, pero el invitado no; traducción no oficial). Esta entrada no cubre cómo aplican los tribunales cualquiera de los dos deberes a hechos concretos.
• Pagar cambia la regla. El límite del inciso (a) no aplica cuando el reclamante paga por usar el inmueble. El inciso (c) aplica el deber hacia un licenciatario en una carretera, camino o calle de peaje.
• Defectos especiales en las vías. El deber de advertir sobre defectos especiales, como excavaciones u obstrucciones en las vías, y sobre señales y semáforos que faltan o fallan, como exige el §101.060, queda fuera del límite.
• Las demás reglas de la ley siguen aplicando. El requisito de aviso y los límites de responsabilidad de la Ley de Reclamos por Agravios de Texas están en la entrada sobre esa ley.

¿Qué dice el capítulo 75 sobre el uso recreativo?

Texto oficial del §75.002(c), (d) y (f) (en inglés):

(c) If an owner, lessee, or occupant of real property other than agricultural land gives permission to another to enter the premises for recreation, the owner, lessee, or occupant, by giving the permission, does not: (1) assure that the premises are safe for that purpose; (2) owe to the person to whom permission is granted a greater degree of care than is owed to a trespasser on the premises; or (3) assume responsibility or incur liability for any injury to any individual or property caused by any act of the person to whom permission is granted.

(d) Subsections (a), (b), and (c) shall not limit the liability of an owner, lessee, or occupant of real property who has been grossly negligent or has acted with malicious intent or in bad faith.

(f) Notwithstanding Subsections (b) and (c), if a person enters premises owned, operated, or maintained by a governmental unit and engages in recreation on those premises, the governmental unit does not owe to the person a greater degree of care than is owed to a trespasser on the premises.

Traducción no oficial al español:

(c) Si el dueño, arrendatario u ocupante de un inmueble que no es terreno agrícola le da permiso a otra persona para entrar al inmueble con fines recreativos, el dueño, arrendatario u ocupante, por dar ese permiso, no: (1) asegura que el inmueble sea seguro para ese fin; (2) le debe a la persona a quien se le da el permiso un grado de cuidado mayor que el que se le debe a un intruso en el inmueble; ni (3) asume responsabilidad ni incurre en responsabilidad por ninguna lesión a ninguna persona o propiedad causada por algún acto de la persona a quien se le da el permiso.

(d) Los incisos (a), (b) y (c) no limitan la responsabilidad del dueño, arrendatario u ocupante de un inmueble que haya actuado con negligencia grave, con intención maliciosa o de mala fe.

(f) Sin perjuicio de los incisos (b) y (c), si una persona entra a un inmueble que es propiedad de una entidad gubernamental, o que esta opera o mantiene, y realiza actividades recreativas en ese inmueble, la entidad gubernamental no le debe a esa persona un grado de cuidado mayor que el que se le debe a un intruso en el inmueble.

Fuente: §75.002 del Código de Prácticas y Recursos Civiles de Texas (en inglés). Los incisos (a) y (b) fijan reglas relacionadas para los terrenos agrícolas: el (a) para los intrusos, y el (b) para las personas a quienes se les da permiso o se les invita a entrar con fines recreativos.

En lenguaje sencillo:

• Qué cuenta como recreación. El §75.001(3) enumera actividades como cazar, pescar, nadar, navegar, acampar, hacer pícnic, hacer caminatas, andar en bicicleta, observar la naturaleza y "any other activity associated with enjoying nature or the outdoors" (cualquier otra actividad relacionada con disfrutar de la naturaleza o del aire libre; traducción no oficial) (§75.001, en inglés). El §75.002(e) agrega actividades como patinar y andar en patineta, pero solo en inmuebles que una entidad gubernamental posee, opera o mantiene para esas actividades.
• Parques y terrenos del gobierno. Según el §75.002(f), una entidad gubernamental no le debe a una persona que realiza actividades recreativas en su inmueble un grado de cuidado mayor que el que se le debe a un intruso. Cuando el capítulo 75 limita la responsabilidad de una entidad gubernamental en circunstancias en las que sería responsable según el capítulo 101, el capítulo 75 prevalece (§75.003(g)).
• A quién cubre. Salvo en el caso de una entidad gubernamental, el capítulo solo aplica a un dueño, arrendatario u ocupante que no cobra por la entrada, cuyos cobros totales por uso recreativo en el año calendario anterior no fueron más de 20 veces los impuestos ad valorem del inmueble de ese año, o que tiene el seguro de responsabilidad que describe el §75.004 (§75.003(c)).
• El daño deliberado no está cubierto. El capítulo no libera a un dueño, arrendatario u ocupante de la responsabilidad por una lesión deliberada, intencional o maliciosa (§75.003(a)).
• Límites monetarios para ciertos terrenos agrícolas. El §75.004 limita la responsabilidad del dueño, arrendatario u ocupante de un terreno agrícola que se usa con fines recreativos y que tiene el seguro de responsabilidad exigido, por persona y por cada suceso. Los montos están en el texto oficial del §75.004 (en inglés), y la sección no aplica a una entidad gubernamental.

¿Qué dice el capítulo 75 sobre los intrusos?

Texto oficial del §75.007(a) y (b) (en inglés):

(a) In this section, "trespasser" means a person who enters the land of another without any legal right, express or implied.

(b) An owner, lessee, or occupant of land does not owe a duty of care to a trespasser on the land and is not liable for any injury to a trespasser on the land, except that an owner, lessee, or occupant owes a duty to refrain from injuring a trespasser wilfully, wantonly, or through gross negligence.

Traducción no oficial al español:

(a) En esta sección, "intruso" significa una persona que entra al terreno de otra sin ningún derecho legal, expreso o implícito.

(b) El dueño, arrendatario u ocupante de un terreno no le debe un deber de cuidado a un intruso en el terreno y no es responsable por ninguna lesión a un intruso en el terreno, salvo que el dueño, arrendatario u ocupante tiene el deber de abstenerse de lesionar a un intruso de manera intencional, temeraria o por negligencia grave.

Fuente: §75.007 del Código de Prácticas y Recursos Civiles de Texas (en inglés). El inciso (c) establece cinco condiciones bajo las cuales el dueño, arrendatario u ocupante puede ser responsable por la lesión de un niño causada por una condición artificial muy peligrosa en el terreno.

¿Qué dice el capítulo 95 sobre los contratistas?

Texto oficial del §95.003 (en inglés):

Sec. 95.003. LIABILITY FOR ACTS OF INDEPENDENT CONTRACTORS. A property owner is not liable for personal injury, death, or property damage to a contractor, subcontractor, or an employee of a contractor or subcontractor who constructs, repairs, renovates, or modifies an improvement to real property, including personal injury, death, or property damage arising from the failure to provide a safe workplace unless: (1) the property owner exercises or retains some control over the manner in which the work is performed, other than the right to order the work to start or stop or to inspect progress or receive reports; and (2) the property owner had actual knowledge of the danger or condition resulting in the personal injury, death, or property damage and failed to adequately warn.

Traducción no oficial al español:

Sec. 95.003. RESPONSABILIDAD POR ACTOS DE CONTRATISTAS INDEPENDIENTES. Un propietario no es responsable por lesiones personales, muerte o daños a la propiedad de un contratista, un subcontratista o un empleado de un contratista o subcontratista que construye, repara, remodela o modifica una mejora de un inmueble, incluidas las lesiones personales, la muerte o los daños a la propiedad que surjan de no proporcionar un lugar de trabajo seguro, a menos que: (1) el propietario ejerza o conserve algún control sobre la manera en que se hace el trabajo, aparte del derecho a ordenar que el trabajo empiece o se detenga, a inspeccionar el avance o a recibir informes; y (2) el propietario haya tenido conocimiento real del peligro o la condición que causó las lesiones personales, la muerte o los daños a la propiedad y no haya advertido de manera adecuada.

Fuente: §95.003 del Código de Prácticas y Recursos Civiles de Texas (en inglés).

En lenguaje sencillo:

• Solo inmuebles comerciales. En el capítulo 95, "property owner" (propietario) significa "a person or entity that owns real property primarily used for commercial or business purposes" (una persona o entidad que es dueña de un inmueble que se usa principalmente con fines comerciales o de negocios; traducción no oficial) (§95.001(3), en inglés).
• Trabajos de construcción y reparación. El capítulo solo aplica a un reclamo contra un propietario, un contratista o un subcontratista por lesiones, muerte o daños a la propiedad de un propietario, un contratista, un subcontratista o sus empleados, que surja del estado o el uso de una mejora de un inmueble en la que el contratista o subcontratista construye, repara, remodela o modifica la mejora (§95.002).
• Las dos condiciones. Las dos condiciones del §95.003 están unidas por "and" (y), así que la excepción de la ley exige tanto el control sobre la manera en que se hace el trabajo como el conocimiento real sin una advertencia adecuada.
• Solo los reclamos que enumera. Según el §95.002, el capítulo solo aplica a los reclamos que enumera. La lesión de cualquier otra persona en el inmueble queda fuera de sus términos.

¿Cuándo se revisó y puede cambiar?

El texto de las leyes que aparece arriba se revisó por última vez el 27 de octubre de 2026, comparándolo con el texto oficial que publica la Legislatura de Texas, y las dos opiniones se leyeron el mismo día en los sitios web de la Corte Suprema de Texas. La Legislatura puede enmendar una ley en cualquier sesión, y los tribunales pueden precisar cómo se aplica una regla. La Legislatura se reúne en sesión ordinaria el segundo martes de enero de cada año impar (Código de Gobierno §301.001, en inglés), así que la próxima sesión ordinaria comienza el 12 de enero de 2027. Está previsto volver a revisar esta entrada contra el texto oficial a más tardar en abril de 2027 y otra vez después de que termine la sesión ordinaria de 2027.

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